Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Baubehörde bescheinigt einem Bauherren eines Mehrfamilienhauses, der vorhat, einzelne Wohnungen zu veräußern, dass die mit Nummern bezeichneten Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Zu den abgeschlossenen Einheiten können auch zusätzliche Räume außerhalb des abgeschlossenen Bereichs gehören, z.B. Keller- oder Speicherräume. Als abgeschlossen können auch Garagenstellplätze gelten, die dauerhaft markiert sind. Diese Bescheinigung ist neben dem Aufteilungsplan Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum

Abschlussgebühr

Bei Vertragsbeginn zahlt der Bausparer eine Abschlussgebühr oder eine verzinsliche/unverzinsliche Einlage in Höhe von einem Prozent der Bausparsumme. Diese Einlage wird bei Inanspruchnahme des Darlehens als Abschlussgebühr verwendet und dient dazu, die Kosten der Bausparkasse zu decken. 

Abschreibung

Der Tatsache, dass Bauwerke während der Nutzungsphase abgenutzt werden und daher mit einer zeitlich beschränkten Nutzungsdauer gerechnet werden muss, ist in den verschiedenen Teilbereichen der Immobilienwirtschaft Rechnung zu tragen.
Bei der Mietenkalkulation im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. Berechnungsverordnung für Wohngebäude wird eine hundertjährige Nutzungsdauer unterstellt, was zu einem linearen Abschreibungssatz von 1% führt. Dieser Satz erhöht sich für Einrichtungen und Teile, die erfahrungsgemäß in kürzeren Zeitabschnitten erneuert werden müssen. So liegen etwa die Sätze für die Zentralheizung und für Einbaumöbel bei 4%, für Hausantennen oder gemeinschaftliche Wascheinrichtungen bei 10%.

Abschreibung – degressive
Unter einer degressiven Abschreibung versteht man die Absetzung für Abnutzung, die im Gegensatz zur linearen Abschreibung nicht gleich bleibt, sondern im Zeitverlauf niedriger wird.

Abschreibung – lineare
Unter einer linearen Abschreibung versteht man die Absetzung für Abnutzung, die im Gegensatz zur degressiven Abschreibung nicht niedriger wird, sondern im Zeitverlauf konstant bleibt.

Bei Gebäuden, die vor dem 1.1.1925 gebaut wurden: 2,5 Prozent. Bei Gebäuden die nach dem 31.Dezember 1924 fertig gestellt wurden: 2 Prozent der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten.

Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um ein Immobiliendarlehen, für das gleich bleibende Jahresraten an Zins- und Tilgungsleistungen zu zahlen sind. Die jährliche Belastung, Annuität genannt, setzt sich aus dem für das Darlehen vereinbarten Zinssatz sowie der Darlehenstilgung zusammen. Die Darlehenstilgung erhöht sich jeweils um den geringer werdenden Zinsbetrag.

Anschaffungskosten

Die für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung relevanten Anschaffungskosten beziehen sich beim Immobilienerwerb auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens. Die Aufteilung des Kaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert), der vom Kaufpreis abgezogen wird. Im Verhältnis Boden-/Gebäudewertanteil werden auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer) aufgeteilt in einen zum Bodenwert gehörenden Anteil und einen für die AfA relevanten Teil. Kosten der Finanzierung (einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungs-, sondern zu den Werbungskosten.

Auflassung

Für die Eigentumsübertragung an einem Grundstück sieht das Gesetz (§ 925 Absatz 1 BGB) vor, dass Verkäufer und Käufer die Einigungserklärung (Auflassung) bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle (zum Beispiel: Notar) abgeben müssen. Damit allein tritt der Eigentumsübergang jedoch noch nicht ein. Hinzukommen muss noch die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. In der Regel wird die Auflassung gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags erklärt. Möglich ist aber auch, dass zunächst der Kaufvertrag beurkundet und erst später die Auflassung erklärt wird.

Auflassungsvormerkung

Trotz des unterschriebenen Kaufvertrages ist der Käufer noch lange nicht neuer Eigentümer (hat noch kein dingliches Recht, weil die Eintragung ins Grundbuch längere Zeit dauert). Um seine Interessen zu schützen, lässt der Notar im Grundbuch die Auflassung vormerken, bis die endgültige Umschreibung im Grundbuch erfolgen kann.

Aufteilungsplan

Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung ein Aufteilungsplan. Er entspricht in seinem Erscheinungsbild im Wesentlichen den für die Baugenehmigung erforderlichen Bau-, insbesondere Grundrisszeichnungen im Maßstab 1:100. In ihm werden die Sondereigentumseinheiten (Wohnungen, die zu den Wohnungen gehörenden Kellerräume, PKW-Stellplätze bzw. Garagen, gewerbliche Einheiten) in jeweils aufsteigender Nummernfolge bezeichnet und oftmals mit farblichen Abgrenzungslinien dargestellt. Balkone und Loggien (nicht dagegen ebenerdige Terrassen) müssen in die farbliche Umrandung einbezogen werden, damit ihr Sondereigentumscharakter eindeutig wird. Die Nummern sind Bezugsgrundlage für die Bestimmung des Sondereigentums in der Teilungserklärung. Das Merkmal der Abgeschlossenheit muss sich aus der Darstellung im Aufteilungsplan ergeben. Dieser muss das Gesamtgebäude erfassen. Der Aufteilungsplan ist der Teilungserklärung bzw. der Urkunde über die vertragliche Einräumung von Sondereigentum als Anlage beizufügen und wird damit Bestandteil der Grundakte.

Baufertigstellungsversicherung

Diese Versicherung übernimmt Mehrkosten, die entstehen, wenn ein Bauunternehmen während der Bauphase zahlungsunfähig und ein Insolvenzverfahren eingeleitet wird. Die Mehrkosten ergeben sich aus der Beauftragung eines oder mehrerer anderer Unternehmen zur Fertigstellung.
Jedoch ist diese Versicherung unnötig, wenn Ihr Baupartner seine Sicherheitsleistungen erbringt, also eine Vertragserfüllungs- und eine Gewährleistungsbürgschaft vorweisen kann.

Bauhelferversicherung

Diese Versicherung ist nur notwendig, wenn Sie Eigenleistung erbringen wollen. Üblich ist, dass Freunde und Bekannte Ihnen bei der Erbringung dieser Eigenleistung helfen. Diese müssen dann von Ihnen bei der Bau-Berufsgenossenschaft (BauBG) gemeldet werden und sind beitragspflichtig! Der Beitrag richtet sich nach der Menge der geleisteten Arbeitsstunden (in den alten Bundesländern ca. 1,50 € und in den neuen Bundesländern ca. 1,20 € je geleisteter Arbeitsstunde). Der Versicherungsschutz durch die Bau-Berufsgenossenschaft ist allerdings nicht besonders umfangreich. Sie als Bauherr und Ihr Ehepartner sind z.B. nicht versichert und können sich freiwillig privat oder auch bei der BauBG versichern. Eine Bauhelferversicherung gibt Ihnen und Ihren Helfern einen erweiterten Versicherungsschutz im Falle eines Unfalls.

Bauherrenhaftpflicht

Grundsätzlich besteht für den Bauherren das Haftungsrisiko, denn er schafft durch sein Vorhaben eine Gefahrenquelle für sich und andere. Entstehen Schäden durch das Bauvorhaben, kann der Bauherr von Dritten in Anspruch genommen werden. Dies ist auch der Fall, wenn er sachverständige Personen, wie Unternehmer, Handwerker oder Architekten, beauftragt hat. Er wird nicht von seiner eigenen Sorgfaltspflicht befreit. Hier hilft während der gesamten Projektzeit die Bauherrenhaftpflichtversicherung weiter. Denn sie schützt vor möglichen Ansprüchen, wenn der entstandene Schaden durch das Bauvorhaben eingetreten ist. Beispielsweise, wenn die Grube unzureichend abgesichert wurde, herabfallendes Baumaterial Passanten oder parkende Autos beschädigt. Nach der Fertigstellung sollte dann eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden.

Bauleistungen

Dies sind alle Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen.

Bauleistungsversicherung / Bauwesenversicherung:

Diese “Vollkasko-Versicherung” schützt Sie vor Schäden während der Bauzeit. Versichert sind allgemein unvorhergesehene Beschädigungen oder Zerstörungen von Leistungen durch höhere Gewalt, der so genannte Bauunfall während der Bauzeit.
Versichert sind Schäden durch:
Elementarereignisse wie Sturm, Frost, Hagel und Regen
Fahrlässigkeit und Böswilligkeit der Erfüllungsgehilfen/Auftragnehmer
Beschädigungen durch fremde Personen
Ausführungsfehler
Unachtsamkeit
Ungeschicklichkeit der Ausführenden
Diebstahl fest mit dem Gebäude verbundener Teile
Versicherte Leistungen sind:
Schadensgutachterkosten
Baugrund und Bodenmassen
Aufräumungskosten
Unvorhergesehene Schäden
Schäden im Bergbaugebiet
Gefahr des Aufschwimmens
Innere Unruhen, Streik, Aussperrung
Schäden durch Leitungswasser und Sturm an fertig gestellten Bauteilen

Bauspardarlehen

Bauspardarlehen sind Darlehen von Bausparkassen, auf die der Bausparer einen Anspruch hat, wenn er die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt. Der Bausparzins liegt in der Regel zwischen 4,5% und 5%. Die Regellaufzeit liegt zwischen 10 und 11 Jahren. Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem gewählten Tarif und bewegt sich zwischen 3% und 10% der Bausparsumme je Monat. In den Standardtarifen beträgt die Monatsrate, die an die Bausparkasse abzuführen ist, 6% der Bausparsumme. Die für die Zuteilung zu erreichende Bewertungszahl wird nach einem “Zeit-mal-Geld-System” ermittelt.

Bausparguthaben

Ist das sich anhäufende Guthaben auf dem Bausparkonto. Hier werden die eingezahlten Sparbeiträge und die Zinsen dem Bausparer gutgeschrieben.

Bausparsofortdarlehen
Ein Bausparsofortdarlehen bedarf des Abschlusses eines Bausparvertrages, wird bis zur Zuteilung des Bausparvertrages gewährt und mit der zugeteilten Bausparsumme abgelöst.

Bausparprämie

Die Bausparprämie ist eine Sonderzahlung auf das Bausparkonto, welche vom Staat bezahlt wird. Diese wird einmal im Jahr fällig und beträgt 8,8 %.
Allerdings darf das Jahreseinkommen des Bausparers dabei die 25.600 € Grenze nicht überschreiten.

Bausparsumme

Die Bausparsumme ist der Betrag, über den ein Bausparvertrag abgeschlossen wird. Sie setzt sich aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen zusammen und wird ausgezahlt, wenn der Vertrag die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt.

Bauspartarif

Kennzeichnend für den Tarif eines Bausparvertrages sind die Höhe der Spar- und Tilgungsbeiträge, Gebühren und Entgelte (z.B. Abschluss- und Darlehensgebühren), Höhe der Guthaben- und Darlehenszinsen und die Bestimmungsgrößen für die Zuteilung, z.B. Mindestansparzeit und Mindestansparsumme

Bausparurkunde

Die Bausparurkunde ist eine Vertragsbestätigung, auf der wichtige Daten angegeben sind. Unter anderem sind dort die festgelegte Bausparsumme und der Zinsbeitrag vermerkt.

Bausparvertrag

Nach dem Abschluss eines Vertrages mit einer Bausparkasse erwirbt der Bausparer nach Leistung von Sparbeiträgen, auch Bauspareinlagen genannt, einen Rechtsanspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens. Der Bausparvertrag wird über eine bestimmte Summe abgeschlossen, die die Bezugsgröße für die Spar- und Tilgungsbeiträge und die Mindestansparung ist. Nach Zuteilung des Bausparvertrages erhält der Bausparer die Bausparsumme, bestehend aus seinem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen, ausgezahlt.

Bauzeitzinsen

Bauzeitzinsen ist der Begriff für die während der Bauzeit anfallenden Zinsen auf die Teilauszahlungen des Darlehens. Sie entstehen üblicherweise bei kreditfinanzierten Neubauprojekten, bei denen die Darlehensauszahlung nach Baufortschritt erfolgt.

Beleihung

Der Beleihungswert ist nach §12 des Hypothekenbankgesetzes ein Wert, der den Verkaufswert nicht übersteigen darf und bei dem nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag berücksichtigt werden dürfen, welches das Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig gewähren. Den Beleihungswert stellt ein Sachverständiger fest. Die Höhe beträgt in der Regel 70% bis 90% des Preises, der für ein Objekt zu erzielen ist. Als Sicherheit für die Vergabe eines Darlehens für den Kauf oder Bau von Immobilien dient das zu finanzierende Grundstück selbst. Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts. Der Beleihungswert ist Ausgangswert für die Beleihungsgrenze. Um die Forderung des Gläubigers dinglich abzusichern, wird das zu beleihende Objekt mit einer Grundschuld belastet. Darlehen von Realkreditinstituten, die die Beleihungsgrenze überschreiten, sind keine Realkredite, sondern gedeckte Personenkredite.

Beleihungsgrenze

Für die Beleihungsgrenze ist der Beleihungswert der Ausgangswert. Diese Grenze liegt beim Realkredit bei 3/5 (=60%) des Beleihungswertes. Bei Bauspardarlehen, deren dingliche Absicherung üblicherweise nachrangig erfolgt, liegt die Beleihungsgrenze bei 80% des Beleihungswertes.

Bereitstellungszinsen

Geldgeber verlangen Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird. Die Zeitspannen, innerhalb derer die Bereitstellungszinsen fällig werden, variieren sehr. Einige Kreditgeber verlangen sie bereits nach einem Monat, andere gedulden sich bis zu neun Monaten. Da Bereitstellungszinsen nicht in die Effektivzinsberechnung eingehen, können sie besonders für Bauherren, die ihr Darlehen nach Baufortschritt abrufen, teuer werden. Deshalb sollte der Kreditnehmer die Fälligkeit (möglichst spät nach Darlehenszusage) und Höhe dieser zusätzlichen Kosten rechtzeitig verhandeln. Die Höhe der Bereitstellungszinsen kann bis zu 0,25% der Darlehenssumme pro Monat betragen.

Damnum

Damnum ist der Oberbegriff für das Darlehensauf- und Darlehensabgeld und ergibt sich aus der Differenz zwischen Rückzahlungsbetrag und Auszahlungsbetrag eines Kredites. Wird somit ein Damnum als Darlehensaufgeld vereinbart, erhöht sich der Rückzahlungsbetrag um das Aufgeld. Als Darlehensabgeld vereinbart, verringert sich der Auszahlungsbetrag um das Abgeld. Das Damnum ist wie eine Zinszahlung zu behandeln. Unterschiedliche steuerliche Konsequenzen ergeben sich für den Darlehensgeber und für den Darlehensnehmer. Zudem ist bei der steuerrechtlichen Beurteilung des Damnum zu unterscheiden, ob es sich um einen privaten oder um einen betrieblichen Kredit handelt.

Damnum (betrieblich): Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich: Für das Damnum, das bei Auszahlung des Kredites einbehalten wurde, ist ein Rechnungsabgrenzungsposten zu bilden. Dieser muss entsprechend der Darlehenslaufzeit aufgelöst werden. Beim Darlehensgeber ergibt sich ein Ertrag (Betriebseinnahme) und beim Darlehensnehmer dem entsprechend ein Aufwand (Betriebsausgabe).
Gewinnermittlung durch Einnahmen-Überschuss-Rechnung: Beim Darlehensgeber ist das Damnum als Zinseinnahme den Betriebseinnahmen zuzurechnen. Die Einnahme ist bei Zufluss des Geldes zu erfassen. Beim Darlehennehmer liegt eine sofort abzugsfähige Betriebsausgabe vor, die entsprechend dem Abflussprinzip bei Verausgabung des Geldes zu erfassen ist. Wird mit dem Kredit ein Wirtschaftsgut erworben, gehört das Damnum nicht zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, sondern zu den Finanzierungskosten.

Damnum (privat): Der private Darlehensgeber hat das Damnum im Jahr des Zuflusses als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu erfassen. Der private Darlehensnehmer kann das Damnum (Kreditzins) nur steuerlich absetzen, wenn es mit der Erzielung von Einkünften im Zusammenhang steht. Dies ist zum Beispiel gegeben, wenn mit diesem Kredit ein Haus zum Zweck der Vermietung erworben wird.

Darlehensverzicht

Auf Wunsch kann der Bausparer auf das Darlehen verzichten, welches ihm nach dem Ansparen von minimal 40% der Bausparsumme zusteht. Das heißt, er müßte die Bausparsumme allein aufbringen, würde aber nach Beendigung des Vertrages einen Bonus bekommen und müßte kein Geld an den Staat zurückzahlen.

Disagio

Disagio ist der Differenzbetrag zwischen Darlehenssumme und Auszahlungssumme. Ein Disagio von 5% bedeutet beispielsweise, dass von einem Kredit nur 95% ausgezahlt werden, aber 100% zurückgezahlt werden müssen. Bei einem Disagio handelt es sich um vorweggenommene Zinsen oder Kreditbearbeitungsgebühren. Für Selbstnutzer lohnt sich ein Disagio in der Regel nicht, da es keine steuerlichen Wirkungen entfalten kann. Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehört es zu den Werbungskosten. Wenn vor Ablauf der Zinsbindungsdauer das Darlehen zurückbezahlt und damit das Disagio noch nicht verbraucht ist, führt die Rückvergütung dieses Disagioteils aber wieder zu einem zu versteuernden Einkommen.

Effektivzins

Mit dem Effektivzins ist der effektive Jahreszins gemeint. Dieser stellt die als jährlicher Prozentsatz anzugebenden Gesamtkosten eines Kredits dar. Er weicht in der Regel von dem im Kreditvertrag enthaltenen Nominalzins ab. Bei Darlehen, deren Konditionen sich nicht auf die gesamte Darlehenslaufzeit beziehen, spricht man von einem anfänglichen effektiven Jahreszins. Die Preisangabenverordnung verpflichtet die Geldgeber zur Angabe eines Effektivzinses und schreibt die Berechnungsmethode sowie die in die Berechnung einzubeziehenden Kostenbestandteile vor. Einzubeziehen sind danach insbesondere, Agio, Disagio, Nominalzins, Bearbeitungsgebühren, Kreditvermittlungskosten und Prämien für Restschuldversicherungen.

Eigenkapital

Eigenkapital ist der wichtigste Bestandteil für Ihr Bauvorhaben. Zu Ihrem Eigenkapital gehören in erster Linie Guthaben oder Barvermögen, die Ihnen zur Verfügung stehen.
Für das Finanzierungsgespräch mit Ihrer Bank oder Sparkasse müssen Sie eine Übersicht Ihres Eigenkapitals zusammenstellen.

Eigenkapital: das sind
1. Barmittel und Guthaben auf Sparkonten,
2. Sparbriefe, Aktien, Wertpapiere, Investmentfonds,
3. Guthaben aus Bausparverträgen, einschl. Prämien und Zinsen,
4. in Kürze fällige Lebensversicherungen,
5. ein unbelastetes Grundstück, das Sie bebauen können,
6. unbelasteter Grundbesitz, den Sie verkaufen können,
7. ausstehende Geldforderungen, mit deren Rückzahlung Sie rechnen können,
8. vorgezogene Erbauszahlungen oder Schenkungen,
9. zinslose oder zinsgünstige Darlehen von Verwandten oder Ihrem Arbeitgeber.

Neben dem Eigenkapital an sich existiert noch der Eigenkapitalersatz. Als Eigenkapitalersatz gelten Eigenleistungen, die Sie beim Bau Ihres Eigenheims erbringen können. Um sie mit einem entsprechenden geldwerten Beitrag zum Eigenkapital zu berücksichtigen, sollten Sie sich von Ihrem Architekten oder Baupartner eine Bestätigung über die von Ihnen zu erbringenden Leistungen erstellen lassen.

Eigentümerversammlung

Sobald Sie eine Eigentumswohnung erworben haben, sind Sie nicht nur für Ihre eigenen vier Wände verantwortlich.

Zusammen mit Ihren Miteigentümern sind Sie auch für die Belange des Hauses bzw. das darin befindliche Gemeinschaftseigentum zuständig.

Für die Regelung gemeinschaftlicher Belange sieht das Wohneigentumsgesetz (WEG) die so genannte Eigentümerversammlung vor. Mindestens einmal im Jahr sollte die Eigentümergemeinschaft zusammentreten, um gemeinschaftliche Beschlüsse über die Abrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahres und über den Wirtschaftsplan des kommenden Jahres zu fassen.

Ebenfalls gemeinsam muss über Maßnahmen und Zeitpunkte von Instandhaltungen und Instandsetzungen wie z. B. Renovierungsarbeiten und Baumängelbeseitigung beraten werden.

Eigentumswohnung

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz besteht die Möglichkeit, innerhalb eines Gebäudes Eigentum an einer einzelnen Wohnung zu bilden. Rechtlich wird unterschieden zwischen dem Sondereigentum an der Wohnung selbst und dem dazugehörigen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Gemeinschaftseigentum). Beide sind Bestandteile des Wohnungseigentums und untrennbar miteinander verbunden. Das bedeutet, dass beim “Verkauf” einer Eigentumswohnung neben dem Sondereigentum an der Wohnung selbst noch der entsprechende Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verkauft wird. Im Gegensatz zum Wohnungseigentum wird von Teileigentum dann gesprochen, wenn es sich um Sondereigentum handelt, welches nicht zu Wohnzwecken dient (zum Beispiel: Laden- und Büroräume).

Einkommensgrenze

Die Einkommensgrenze ist das maximale Monatsgehalt, welches man verdienen darf, um Zuschüsse zu bekommen. Je nach Art des Zuschusses ist der Wert der Einkommensgrenze unterschiedlich.

Elementarschadenversicherung

Schäden durch Naturereignisse, darunter fallen beispielsweise Erdbeben, Erdsenkungen, Erdrutsch, Lawinen und Schneedruck, sind durch eine Elementarschadenversicherung zu versichern. Diese ist eine Ergänzung zur Wohngebäudeversicherung, kann jedoch nicht in jeder Region abschlossen werden!

Erhaltungsaufwand

Zum Erhaltungsaufwand gehören die finanziellen Aufwendungen für die laufende Instandhaltung und die Instandsetzung eines Gebäudes. Diese Aufwendungen entstehen Ihnen durch die gewöhnliche Nutzung Ihres Hauses. Zu diesen Aufwendungen gehört auch Aufwendung für die Erneuerung von bereits vorhandenen Gebäudeteilen. Die Aufwendungen für die Erhaltung Ihres Objektes können Sie regelmäßig im Jahr ihrer Entstehung als Betriebsausgaben abziehen.

Beispiele für die Erhaltung eines Gebäudes sind: – Austauschen Ihrer Fenster, Holz- gegen Aluminiumfenster, Einfach- gegen Doppelverglasung.
– Ersetzen der mit Kohle beheizten Einzelöfen durch einzelne Gasbrenner.
– Umstellen Ihrer Zentralheizung von Öl auf Holzpellets.
– Einbau einer Zentralheizung anstelle der Einzelofenheizung.
– Anschließen Ihrer Zentralheizung an eine Fernwärmeversorgung.
– Ersetzen eines vorhandenen Fahrstuhls durch einen modernen.
– Neueindecken des Daches.

Ermäßigung

Eine Ermäßigung des Bausparvertrags ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Sie kommt nur in Frage, wenn für eine bestimmte Verwendung eine geringe Bausparsumme genügt.

Erschließungskosten
Diese umfassen Kosten für den Anschluss des Grundstücks an Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung. Sie enthalten auch anteilige Kosten des Straßenbaus samt Gehweg und Beleuchtung, öffentlicher Grünflächen und der Kinderspielplätze sowie Lärmschutzanlagen. Erschließungskosten sind auch für das Telefon- und Kabelfernsehnetz zu entrichten. Üblicherweise muss der Eigentümer sich daran mit bis zu 90% beteiligen.

Fertigstellungsbürgschaft
siehe Vertragserfüllungsbürgschaft

Feuerrohbauversicherung

Auch ein Rohbau muss gegen Schäden durch Brand, Blitz oder Explosionen versichert sein. Manche Banken vergeben teilweise keine Kredite, wenn das Bauvorhaben nicht schon im Vorfeld gegen diese Schäden abgesichert ist. Deshalb sollte der Bauherr eine entsprechende Feuerrohbauversicherung abschließen.

Hinweis! Da für das fertige Haus eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen ist, empfiehlt es sich, diesen Vertragsabschluss etwas vorzuziehen. Für den Bauherrn ist wichtig, dass hier für die ersten sechs Monate der Rohbauzeit auch eine Feuerrohbauversicherung mit eingeschlossen ist. Auf Antrag kann diese um weitere sechs Monate verlängert werden. Ist das Gebäude bezugsfertig, setzt dann der vorher abgestimmte Deckungsumfang der Wohngebäudeversicherung ein. Die Wohngebäudeversicherung umfasst sowohl Leitungswasserschäden, wie Rohrbrüche und Frostschäden, als auch Sturmschäden. Wenn der Bauherr sich nach der Fertigstellung auch zusätzlich vor Überschwemmungen des Grundstückes, Erdbeben, Erdsenkungen, Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen schützen möchte, so muss er eine erweitere Elementarschadenversicherung vereinbaren.

Fördergelder

Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche öffentliche Fördemittel für verschiedene Vorhaben. Die öffentlichen Fördergelder werden im Allgemeinen als zinsgünstige Darlehen verliehen. Dabei sind Einkommensgrenzen und ein gewisser Eigenanteil zu beachten. Allgemein gilt: Es gibt keinen Rechtsanspruch auf Fördermittel. Für die Bewilligung ist eine rechtzeitige Antragstellung notwendig und zwar vor Beginn der Baumaßnahmen. Erkundigen Sie sich nach den jeweiligen Fristen.

Das Landesbauprogramm von z.B. Baden-Württemberg fördert:
ökologisches und innovatives Bauen;
kostengünstiges Bauen;
den Kauf eines Reihenhauses zur Eigennutzung in ausgewählten Gebieten innerhalb des Programms “Innerstädtisches und stadtnahes Wohnen”;
den Kauf eines neuen Familienheimes mit nicht mehr als 120 m² Wohnfläche;
den Kauf von vorhandenem Wohnraum;
Ausbau, Umbau und Erweiterung von Wohnraum;
den klassischen Neubau.

Freigabeversprechen

Wenn auf einem Grundstück eine Belastung in Form einer Grundschuld eingetragen wurde, bedarf es eines Freigabeversprechens der Bank. Mit dem Freigabeversprechen verpflichtet sich die Bank, die Belastung eines Grundstückes einem anderen Gläubiger zur Verfügung zu stellen bzw. freizugeben. Dies tut sie natürlich nur unter der Voraussetzung, dass der entsprechende Gegenwert an das Kreditinstitut gezahlt wurde.

Gebühren

Bei manchen Banken fallen Extra-Gebühren an. Zum Beispiel in den Bereichen Pfandwechsel, Vertragsübertragung und Vertragsteilung.

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Art Grundgesetz innerhalb einer Eigentümergemeinschaft von z.B. Wohneigentum. Die Gemeinschaftsordnung wird von den Eigentümern beschlossen. In ihr können die Eigentümer in Anlehnung an das Wohnungseigentumgesetz eigene Regeln definieren, wie z.B. Stimmrechteverteilung, Nutzung der Wohnanlage oder Sondernutzungsrechte.

Gemeinschaftsvertrag

Als Gemeinschaftsvertrag bezeichnet man Verträge, die von zwei Kunden gemeinschaftlich aufgenommen werden. In der Regel gilt das für Ehepartner.

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Art Grundgesetz innerhalb einer Eigentümergemeinschaft von z.B. Wohneigentum. Die Gemeinschaftsordnung wird von den Eigentümern beschlossen. In ihr können die Eigentümer in Anlehnung an das Wohnungseigentumgesetz eigene Regeln definieren, wie z.B. Stimmrechteverteilung, Nutzung der Wohnanlage oder Sondernutzungsrechte.

Gewährleistungsbürgschaft

Diese Bürgschaft sollten Bauunternehmer, Fertighausanbieter und Bauträger immer vorweisen bevor sie einen Auftrag erhalten können. Die Gewährleistungsbürgschaft stellt sicher, dass ein Bürge für die Kosten der Beseitigung von innerhalb der Gewährleistungsfrist auftretenden Mängeln einsteht, falls die ausführende Baufirma mittlerweile insolvent geworden ist. Bürge sollte stets die Bank der jeweiligen Baufirma sein (bei Verträgen nach VOB ist dies sogar vorgeschrieben). Andere Bürgen stellen ein Sicherheitsrisiko dar.

Grundbuchamt

Das Grundbuchamt ist eine vom zuständigen Amtsgericht des Kreises oder Bezirks geführte Abteilung, welche direkt im Amtsgerichtsgebäude oder in einem eigenen Amtsgebäude zu finden ist. Es führt die Grundbücher für alle im Amtsgerichtsbezirk liegenden Grundstücke.

Grunderwerbssteuer

Das ist die Umsatzsteuer beim Grundstückshandel. Sie beträgt 3,5% des Kaufpreises. Erst wenn die Grunderwerbssteuer bezahlt ist, stellt Ihnen das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuchamt aus. Dann erst steht der Eigentumsumschreibung im Grundbuch nichts mehr im Wege.

Grundpfandrecht

Unter Grundpfandrechten sind Sicherungsrechte an einem Grundstück zu verstehen, die normalerweise als Sicherheit für ein Darlehen eingeräumt werden. Eine Bank wird ein Darlehen erst dann ausbezahlen, wenn ihr der Bauherr eine Sicherheit in Form eines Grundpfandrechts einräumt. In der Praxis wird meist eine Grundschuld oder eine Hypothek im Grundbuch eingetragen.

Grundschuld

Sie sichert für Geldgeber das Darlehen ab und wird nach bestimmter Rangfolge in Abteilung 3 des Grundbuchs eingetragen. Soll sie am Ende gelöscht werden, so muss dies beantragt werden. Bei Zwangsversteigerung wird der Gläubiger im ersten Rang vor den nachrangigen Geldgebern (zum Beispiel Bausparkasse) bedient.

Grundschuldbestellung

Dies ist die notarielle Urkunde der erklärten Zustimmung eines Grundstückeigentümers zur Belastung seines Grundstücks mit einer Grundschuld, verbunden mit dem Antrag, diese in das Grundbuch einzutragen.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer auf Grundvermögen in jeder Form. Die Grundsteuer wird bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen berechnet, aber je nach Gemeinde in unterschiedlicher Höhe erhoben. Die Höhe ist im wesentlichen abhängig von dem Einheitswert und dem jeweiligen Hebesatz einer Gemeinde.

Hausratversicherung

Rechnet man seinen Hausrat einmal zusammen, wird deutlich, welcher Wert in den eigenen vier Wänden steckt. Meist ist es sogar ein kleines Vermögen. Werden bei einem Einbruch Gegenstände beschädigt oder entwendet, ersetzt die Hausratversicherung diese bis zur Höhe der vereinbarten Versicherungssumme.
Aber wer weiß schon genau, welchen Wert sein gesamter Hausrat hat? Wegen dieser Unklarheit wird oft eine pauschale Versicherungssumme angeboten, die von 650 je m² Wohnfläche ausgeht. Nehmen Sie diese pauschale Versicherungssumme in Anspruch, erhalten Sie von der Hausratversicherung als Belohnung den sogenannten “Unterversicherungsverzicht”. Dies ist eine Klausel in ihrer Police, die besagt, dass der Versicherer keine Abzüge vornimmt, wenn sich nach einem gemeldeten Schaden herausstellt, dass die vereinbarte Versicherungssumme deutlich niedriger war als der tatsächliche Wert Ihres Hausrats.

Ein Beispiel für den Fall einer Unterversicherung:
Angenommen der Wert Ihres gesamten Hausrats beträgt 60.000,00 . Die Hausratversicherung wird jedoch nur mit 30.000,00 abgeschlossen. Es sind also 50 % weniger versichert, als der gesamte Hausrat kostet. Kommt es nun zu einem Schaden im Wert von 2.000,00 , kann der Versicherer die Schadensregulierung um genau diese 50 % kürzen. Ersetzt werden folglich nur 1.000,00 .

Wenn Sie also keinen Überblick über den Wert Ihres Hausrats haben, sollten Sie besser die pauschalen 650 pro m² versichern.
Können Sie den Wert Ihres Wohnungsinventars weitgehend nachvollziehen, sollten Sie ihn einmal detailliert ermitteln und dann auch nur diese Summe zuzüglich vorsorglicher 10% versichern.
Nicht zu vergessen sei Fahrraddiebstahl bei der Hausratversicherung mitzuversichern. Fahrräder sind auch bei Diebstahl außerhalb Ihres Hauses versichert, insofern sie angeschlossen und nicht über Nacht außerhalb Ihres Hauses und Grundstückes stehen gelassen werden.
Fast immer setzen die Versicherungen die Einhaltung von polizeilichen Einbruchschutzstandards voraus, die mit unter mit niedrigen Beiträgen belohnt werden.

Herstellungskosten

Die Herstellungskosten für ein Gebäude sind die Aufwendungen, die für die Herstellung eines Gebäudes sowie für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende, wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen.
So können z.B. Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, die üblicherweise zum Erhaltungsaufwand gehören, ausnahmsweise auch im Zusammenhang mit der Neuerstellung eines Gebäudes stehen, wenn das Gebäude so sehr abgenutzt ist, dass es unbrauchbar geworden ist und durch die Instandsetzungsarbeiten unter Verwendung der übrigen noch nutzbaren Teile ein neues Gebäude hergestellt wird. In diesem Fall spricht man von Vollverschleiß.
Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen bilden unabhängig von ihrer Höhe auch dann Herstellungskosten, wenn sie bei einer Aufstockung der Geschosse, einem Dachaufbau oder der Vergrößerung der nutzbaren Fläche entstehen. Die Vergrößerung der nutzbaren Fläche besteht auch dann, wenn Sie eine zuvor nicht vorhandene Dachgaube mit einer lichten Höhe von 2,30 m aufbauen, einen Balkon anbauen oder wenn Sie ein Flachdach durch ein geneigtes Dach ersetzen und dabei erstmals ausbaufähiger Dachraum entsteht.

Hypothek

Im Grundbuch eingetragenes Recht, sich im Fall der Nichtbezahlung oder -erfüllung am Grundbesitz zu befriedigen. Im Gegensatz zur Grundschuld setzt die Hypothek eine zugrundeliegende Forderung voraus, d.h. sie dient einem Gläubiger, in der Regel einer Hypothekenbank, als Sicherung für einen langfristigen Kredit.

Die Hypothek ist eine Pfandverschreibung auf immobile Güter zur Sicherung des Gläubigers (§§ 1113-1190 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Eine 1. Hypothek bedeutet eine an erster Stelle im Grundbuch und damit eine an sicherster Stelle eingetragene (verbriefte) Forderung. Als Deckungsdarlehen für Pfandbriefe dürfen in der Regel nur erste Hypotheken genommen werden.

Die Hypothek ist ein heute kaum mehr vorkommendes Grundpfandrecht, das im BGB ausführlich geregelt ist. Geschätzt wird, dass lediglich 3% aller Grundpfandrechte noch Hypotheken sind.

Hypothekendarlehen

Als Hypothekendarlehen werden Darlehen bezeichnet, die durch Grundpfandrechte gesichert sind.
Aufgrund der hohen Sicherheit durch die Verpfändung der Immobilie sind Hypothekendarlehen eine der günstigsten Formen der Darlehensaufnahme.

Hypothekenpfandbrief

Wird eine Hypothek bestellt, fertigt das Grundbuchamt, falls dies nicht ausgeschlossen wird, einen Hypothekenbrief aus. Dies gilt auch für die Grundschuld. In dem Fall erwirbt der Gläubiger die Hypothek erst mit Übergabe des Briefes durch den Eigentümer oder, wie dies überwiegend vereinbart wird, durch das Grundbuchamt. Der Schuldner kann der Geltendmachung der Hypothek widersprechen, wenn der Brief nicht vorgelegt wird. Heute wird in der Regel die Erteilung eines Briefes (auch bei der Grundschuld) ausgeschlossen.

Instandsetzungskosten

Hierbei handelt es sich um Kosten, die bei der Behebung von Schäden an einem Gebäude und dessen Einrichtungen entstehen. Zur Instandsetzung gehören auch die Ersatzbeschaffung notwendiger Teile in einwandfreiem Zustand, in wirtschaftlich vertretbarem Umfang sowie auch alle öffentlich rechtlich vorgeschriebenen baulichen Veränderungen. Schäden, die den Gebrauchswert eines Gebäudes, der Räume oder der Einrichtungen nicht unerheblich vermindern, können bei Bestehen von Mietverhältnissen zu Mietminderungen führen.

Kinderzulage

Für Familien mit Kindern ist die Kinderzulage eine zusätzliche Förderung, die zusammen mit der Eigenheimzulage nach dem Eigenheimzulagengesetz gewährt wird. Sie beträgt 800 pro Kind und Jahr während des achtjährigen Förderzeitraums. Die Kinderzulage ersetzt seit 1.1.1996 das Baukindergeld, das früher in Kombination mit dem Sonderausgabenabzug für selbstgenutztes Wohneigentum steuerlich geltend gemacht werden konnte.

Kündigung

Natürlich hat der Bausparer jederzeit die Möglichkeit den Vertrag zu kündigen, allerdings beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate. Durch eine frühzeitige Kündigung geht aber der Darlehensanspruch verloren. Für den Fall dass der Bausparer sein Guthaben vor Ende der 6 fristgerechten Monate ausbezahlt haben will, muß er noch einmal 3% seiner Bausparsumme an das Kreditinstitut bezahlen.

Mindestsparzeit

Die Sparzeit, ist der Zeitraum zwischen dem Abschluß des Vertrags und der Auszahlung des Darlehens. Die Mindestsparzeit, beträgt bei den meisten Kreditinstituten 18 Monate, kann zum Teil aber auch länger ausfallen.

Miteigentumsanteil

Dies ist das Miteigentum an einer Immobilie zu bestimmten Teilen, z.B. das Miteigentum am Dach.

Nominalzins

Der Nominalzins ist der auf den Nominalbetrag eines Darlehens bezogene Prozentsatz, mit dem ein Darlehen verzinst wird. Er wird bei Annuitätendarlehen meist per anno angegeben.
Nominalzins ist lediglich ein anderes Wort für den Zinssatz, den ein Bausparer für sein Darlehen bezahlen muß.

Notaranderkonto

Wenn Sie wollen, wird die Kaufabwicklung über ein Notaranderkonto des Notars abgewickelt. Ein Notaranderkonto ist ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur vorübergehenden treuhänderischen Verwahrung von Fremdgeldern. Nach korrekter Eintragung in das Grundbuch als neuer Eigentümer Ihres Grundstücks, was 3 bis 12 Monate dauern kann, überweist ihr Notar das Geld an den Verkäufer. Dieses Verfahren stellt sicher, dass nicht nur Sie, sondern auch der Verkäufer bis zum letzten Termin an der erfolgreichen Abwicklung interessiert ist und nicht vorher mit Ihrem Geld verschwindet.

Notargebühren

Die Kosten für die Leistungen des Notars und für das Grundbuchamt (Gerichtskosten) betragen normalerweise etwa 1,5% des Grundstückspreises. Darin sind alle Notargebühren sowie die bei den Ämtern anfallenden Kosten enthalten.

Beispielrechnung

Bei einem Kaufpreis von 100.000,00 Euro und der Kaufabwicklung über ein Notaranderkonto fallen Ihnen die folgenden Kosten an:
Umschreibung Eigentümer im Grundbuch (Grundbuchamt) 414,00
Notarieller Kaufvertrag (Notar) 414,00
Gebühr für die Abwicklung (Notar) 103,50
Vollzug des Geschäftes (Notar) 51,75
Abwicklung über Notaranderkonto (Notar) 325,00
Mehrwertsteuer (Notar) 91,08
Gesamtbetrag inkl. MwSt. 1.399,33

Prolongation

Damit ist eine Konditionenanpassung gemeint. Vor Ablauf der Zinsfestschreibung müssen für einen weiteren Zeitraum neue Konditionen für die Darlehensgewährung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber vereinbart werden. Zu diesem Zweck unterbreitet der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer einige Wochen vor Ablauf der Zinsfestschreibung ein Angebot für einen weiteren Zinsfestschreibungszeitraum, dessen Konditionen sich nach den aktuellen Verhältnissen am Kapitalmarkt richten.

Rendite

Die Rendite ist der jährliche Ertrag einer Kapitalanlage.

Restschuldversicherung

Für die Absicherung von Krediten bei Ihrer Baufinanzierung bietet sich diese Versicherung an. Dabei handelt es sich um eine Risikolebensversicherung, deren Versicherungssumme und Beiträge entsprechend der Tilgung abnehmen. Aufgrund dieser Eigenheit ist sie günstiger als eine reguläre Risikolebensversicherung mit fester Versicherungssumme. Es ist ratsam, auf diesen Unterschied bei einem eventuellen Abschluss zu achten.

Restwertmethode

Hierbei handelt es sich um eine Methode um den Wert eines Hauses zu ermitteln. Viele Finanzämter verwenden zur Ermittlung das Restwertverfahren, das sehr praktikabel, aber auch sehr ungenau ist. Gerechnet wird Kaufpreis Bodenwert = Gebäudewert.
Die Restwertmethode führt dann zu einem für den Erwerber ungünstigen Ergebnis, wenn es sich um einen sehr vorteilhaften Kauf handelt, z.B. einen Notverkauf des Vorbesitzers oder Erwerb bei einer Zwangsversteigerung oder einen verbilligten Erwerb im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge. Zieht man in diesen Fällen vom Gesamtkaufpreis den normalen Wert des Grund und Bodens ab, wirkt sich der volle Minderpreis nur beim Gebäude aus.

Sondereigentumsanteil

Hierbei handelt es sich um Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum).

Sondernutzungsrecht

Das Recht eines einzelnen Wohneigentümers auf die alleinige und ausschließliche Nutzung bestimmter Räume oder Flächen, die sich im gemeinschaftlichem Eigentum befinden, wird als Sondernutzungsrecht bezeichnet. Sondernutzungsrechte sind weit verbreitet und werden häufig für die alleinige Nutzung an einer Gartenteilfläche, an einer Terrasse im Erdgeschoss oder einem Kfz-Stellplatz vor dem Haus durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt oder in der Teilungserklärung ausgewiesen.

Sondertilgungen

Kreditnehmer, die ihre Immobilie möglichst bald schuldenfrei haben oder ihre jährliche Belastung senken wollen, können, wenn dies vertraglich vereinbart worden ist, Sondertilgungen vornehmen. Dies sind Zahlungen, die die vereinbarte Tilgungsrate übersteigen. Solche Sondertilgungen sind bei Bauspardarlehen ohne gesonderte Vereinbarungen möglich. Bei Darlehen mit variabler Verzinsung bestehen ebenfalls keine Probleme, weil diese Darlehen unter Einhaltung einer vierteljährlichen Kündigungsfrist rückzahlbar sind. Bei Darlehen mit Zinsbindungsdauer müssen Sondertilgungen innerhalb dieses Zeitraums zu genau fixierten Terminen vereinbart werden. Übersteigt die Darlehenslaufzeit 10 Jahre, können aufgrund der gesetzlichen Sonderkündigungsmöglichkeit unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten beliebige Teile des Kredits oder der gesamte Darlehensbetrag zum Ablauf des 10. Jahres zurück gezahlt werden.

Sonderzahlung

Der Bausparer hat bei den meisten Banken die Möglichkeit Sonderzahlungen auf sein Bausparkonto fließen zu lassen. Dies sind Zahlungen die auf freiwilliger Basis vom Kunden getilgt werden. Allerdings hat dieses keinen Einfluß auf die monatlich anstehende Gebühr.

Teilauszahlungszuschläge

Teilauszahlungszuschläge sind Nebenkosten der Baufinanzierung, wenn das Darlehen nicht als Ganzes, sondern nach Baufortschritt abgerufen wird. Diese Werte haben keinen Einfluss auf die Höhe des Effektivzinses. In der Regel handelt es sich bei solchen Zuschlägen um verhandelbare Größen.

Teilungserklärung

Der Besitzer eines Grundstückes wird, wenn er beabsichtigt einzelne Eigentumswohnungen zu veräußern, durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilen und jeden Anteil mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen in einem errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbinden. Der Teilungserklärung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde und der Aufteilungsplan mit den eingezeichneten und nummerierten Sondereigentumseinheiten beizulegen. Die Teilung wird mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher wirksam.

Termingelder

Unter Termingeld versteht man befristete Geldeinlagen, die für mindestens 30 Tage, aber in der Regel wesentlich länger bei einem Kreditinstitut zu einem festen Zinssatz angelegt werden. Mit dieser Anlageform erzielt der Anleger einen höheren Zinsertrag als bei Sichteinlagen. Termingelder kommen hauptsächlich in Form von Festgeldern vor, bei denen die Laufzeit und der Zinssatz festgeschrieben sind und das Geld nicht abzurufen ist. Nach Ablauf der Anlagefrist ist das Geld wieder frei und der Zinssatz auch.

Tilgung

Die Tilgung ist der Betrag, mit dem ein Kreditnehmer seine Schulden ratenweise zurückbezahlt. Überwiegend wird im Immobilienbereich noch mit jährlichen Raten von 1 oder 2% des Anfangkredites zurückgezahlt, außer bei Bausparkassen. Bei Bausparkassen sind es rund 7%.

Tilgungsbeginn

Die erste Tilgungsrate erfolgt bereits im Monat, nachdem der Bausparer das Darlehen erhalten hat. Sollte das Darlehen in Teilbeträgen an den Kunden übergeben werden, so verzögert sich der Beginn der Abzahlung auf maximal 6 Monate.

Umschuldung

Ablösung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen eines in der Regel anderen Darlehensgebers. Umschuldungsmöglichkeiten ergeben sich, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierung) in ein langfristiges Darlehen umgewandelt werden sollen; wenn an die Stelle eines Gleitzinsdarlehens eine Festzinshypothek treten soll oder wenn die Zinsfestschreibung des bisherigen Darlehens ausläuft, der Darlehensnehmer einer Verlängerung des Darlehens nicht zustimmt und über ein drittes Institut das Darlehen ablöst.

Verkehrswert

Der Verkehrswert eines Grundstückes wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle einer Veräußerung am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, z.B. Wegerecht und tatsächliche Eigenschaften, z.B. Grad der Erschließung, sowie die sonstige Beschaffenheit zu berücksichtigen. Persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten, bleiben dabei außer Betracht. Dies ergibt sich aus der Definition des Begriffs Verkehrswert nach §194 BauGB.

Bei bebauten Grundstücken kommt noch der Wert des Objektes und der Außenanlagen hinzu. Dieser wird mit dem Sachwertwertverfahren und ggf. mit dem Ertragswertverfahren (bewirtschaftete Nutzungen) ermittelt.

Verkehrswertmethode

Ist eine Berechnungsmethode, mit der das Finanzamt den Steueranteil eines Grundstückes ermittelt. Diese ist besonders bedeutend bei alten, bebauten Grundstücken, bei denen ausgehend vom ursprünglichen Anschaffungswert, der reale Grundstücks- und Gebäudewert ermittelt werden muss. Diese Werte sind weiterhin wichtig für die Berechnung von Steuervergünstigungen oder Abschreibungen.

Vertragserfüllungsbürgschaft

Diese Bürgschaft sollten Bauunternehmer, Fertighausanbieter und Bauträger vorweisen bevor sie einen Auftrag erhalten können. Damit sichern Sie sich und andere beteiligte Unternehmer vor finanziellen Schäden im Falle einer Insolvenz eines Unternehmens ab. Die Vertragserfüllungsbürgschaft stellt sicher, dass ein Bürge für die Kosten der Fertigstellung einsteht und weitere ausführende Baufirmen nicht ebenfalls insolvent werden. Bürge sollte stets die Bank der jeweiligen Baufirma sein (bei Verträgen nach VOB ist dies sogar vorgeschrieben). Andere Bürgen stellen ein Sicherheitsrisiko dar.

Vertragsteilung

Bei der Teilung eines Bausparvertrages, der zu gleichen Teilen auf 2 Personen ausgestellt ist, wird natürlich auch der endgültige Gewinn, also die Bausparsumme, durch 2 geteilt, so dass beide Bausparer den gleichen Gewinn erhalten.

Vertragsübertragung

In machen Fällen kann der Bausparvertrag an eine andere Person übertragen werden. Allerdings ist dies nicht bei allen Kreditinstituten möglich. Die Person, die den Bausparvertrag und damit auch das Guthaben übernimmt, muß mit dem eigentlichen Vertragssteller verwandt sein, um weiterhin Vergünstigungen zu erhalten.

Vermögenswirksame Leistung

Viele Arbeitgeber sind dazu verpflichtet ihren Angestellten vermögenswirksame Leistung zu zahlen. Diese belaufen sich auf maximal 40 € die zum normalen Gehalt hinzukommen. Wenn Sie weniger Geld bekommen raten wir Ihnen dazu die Differenz selbst zu bezahlen, um die maximalen Zinsen zu erhalten. Die vermögenswirksame Leistung können Sie dann auf ihren Bausparvertrag einzahlen.

Vollstreckungsunterwerfung

Finanzierungen durch Banken werden in der Praxis stets dergestalt vergeben, dass sich ein Kreditnehmer in Bezug auf die Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück unterwirft, sobald der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Diese Klausel geht stets zu Lasten des jeweiligen Eigentümers, so dass die Vollstreckungsmöglichkeit auch im Falle eines Grundstückverkaufs besteht.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wer seinen Bankkredit mit fester Zinsvereinbarung vorzeitig ablösen will, muss der Bank dafür eine Entschädigung zahlen, auch Vorfälligkeitsentschädigung oder Vorfälligkeitsentgelt genannt.
Diese Entschädigung setzt sich aus dem Zinsschaden, auch Zinsmargenschaden und Zinsverschlechterungsschaden genannt, und einer Bearbeitungsgebühr zusammen. Die Grundlage dafür bildet der im Kreditvertrag festgehaltene Nominalzins. Die Entschädigung vermindert sich um die Einsparungen der Bank an Verwaltungsgeldern und Risikokosten. Folgende Methoden zur Ermittlung des Zinsschadens sind bekannt:

1. Aktiv-Aktiv-Vergleich:
Ein Kreditnehmer hat der Bank den entgangenen Gewinn zu erstatten. Wenn die Bank das Ersatzdarlehen nur zu einem niedrigeren Zins an einen neuen Darlehensnehmer ausreichen kann, ist sie berechtigt, den Zinsverschlechterungsschaden einzufordern.

2. Aktiv-Passiv-Vergleich:
Der Kreditnehmer muss der Bank die entgangenen Ratenzahlungen, die ihr vertragsgemäß zugeflossen wären, ersetzen. Um keinen Schaden davonzutragen, muss die Bank sich diese Raten anderweitig am Kapitalmarkt, z.B. als Hypothekenpfandbriefe, beschaffen.

Vorschaltdarlehen

Kurz- bis mittelfristiges Darlehen mit Umschuldungsanspruch. In der Regel kann der Darlehensnehmer während der Laufzeit des Vorschaltdarlehens jederzeit die Umwandlung in eine langfristige Finanzierung zu den dann gültigen Marktkonditionen vornehmen.

VWL – Vermögenswirksame Leistungen

Dies ist eine Form der Vermögensbildung für Arbeitnehmer. Vermögenswirksame Leistungen werden tariflich oder per Arbeitsvertrag vereinbart und vom Arbeitgeber ausgezahlt. Die Höchstgrenze liegt bei 480 im Jahr bzw. 40 im Monat. Die Sparformen sind vom Gesetzgeber vorgegeben. In Frage kommen z.B. Bausparverträge, Aktienfonds und Lebensversicherungen. Wichtig ist, dass es sich um langfristige Anlagen handelt. Zusätzlich zu den vermögenswirksamen Leistungen hat ein Arbeitnehmer unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage bzw. Wohnungsbauprämie.

Wertermittlung

Bei der Wertermittlung werden Verkehrswert und Beleihungswert festgesetzt. Der Verkehrswert dient der Überprüfung der Angemessenheit des Kaufpreises, während der Beleihungswert als Basis für die Höhe der Kreditgewährung zu sehen ist.

Der Verkehrswert wird im wesentlichen stichtagsbezogen ermittelt und gibt somit den aktuellen, derzeit am Markt erzielbaren Wert wieder, wobei bei der Beleihungswertermittlung die dauernden, nachhaltig erzielbaren Eigenschaften zugrunde gelegt werden, da das bewertete Objekt in der Regel für viele Jahre als Kreditsicherheit dienen soll und aus diesem Grund einer längerfristigen Risikobeurteilung unterzogen werden muss. Nach Vorgabe des Bundesaufsichtsamtes für Kreditwesen (BAK) muss daher ein Sicherheitsabschlag vorgenommen werden, um eventuelle Marktschwankungen aufzufangen. Der Beleihungswert liegt somit stets unter dem Verkehrswert.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie den meisten selbstgenutzten Eigentumswohnungen wird der Beleihungswert nach dem Sachwert ermittelt. Der Sachwert setzt sich aus Bodenwert, Gebäudewert und Außenanlagen zusammen.

Bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten wird der Beleihungswert auf der Basis des Ertragwertes bestimmt. Der Ertragwert orientiert sich an den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen und stellt den kapitalisierten Reinertrag des Beleihungsobjektes dar.

Wertermittlungsgebühren

Die Kosten, die durch die Erstellung eines Wertgutachtens anfallen, werden als Wertermittlungsgebühren bezeichnet. Um einen Beleihungswert einer Immobilie festsetzen zu können, benötigen die Kreditinstitute dieses Wertgutachten. Die Wertermittlungsgebühren werden in den Effektivzins mit eingerechnet und betragen ca. 0,2 bis 0,5% der Darlehenssumme.

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Diese besorgt Ihnen innerhalb kurzer Zeit gegen ein Honorar von 170 – 300 verlässliche Auskünfte zur wirtschaftlichen, geschäftlichen und schuldnerischen Situation eines Unternehmens.

Die Wohngebäudeversicherung

Diese Versicherungen schützen Sie bei Gefahren für Ihr fertiges Haus. Die Wohngebäudeversicherungen braucht jeder Hauseigentümer. Zum einen wird ein solcher Versicherungsschutz von den Banken gefordert, falls die betreffende Immobilie noch finanziert werden muss oder als Sicherheit für eine anderweitige Kreditvergabe dient. Zum anderen ist die Gebäudeversicherung in manchen Regionen auch gesetzlich vorgeschrieben.

Im einzelnen handelt es sich um die
Feuer-,
Leitungswasser-,
Sturm- und Hagel-,
Elementarschaden-
und die Glasbruchversicherung.

Sie können diese Versicherungen jeweils einzeln abschließen, auf die eine oder andere verzichten oder mehrere kombiniert abschließen. Diese kombinierten Versicherungen sind die Regel. Mit kombinierten Abschlüssen erhalten Sie bei vielen Versicherungsanbietern günstigere Angebote. So übernehmen diese z.B. auch durch den Schadensfall bedingte Mietausfälle oder die Kosten für eine Ersatzunterkunft.
Die Höhe Ihrer Versicherungsprämie ist von bestimmten Bauartklassen und Sturmzonen abhängig. Am billigsten sind dabei massiv gebaute Häuser mit Hartdach, teurer sind Häuser aus Holz und vor allem solche mit Reetdach.
Zur Ermittlung der Versicherungssumme wird der “gleitende Neuwert” angesetzt. Dieser wird jährlich neu ermittelt. Die Versicherungssumme verändert sich dabei laufend entsprechend dem Baukostenindex. Entsprechend verändern sich auch die Versicherungsbeiträge jährlich. Ihre Höhe ist jedoch nicht direkt vom Baukostenindex abhängig, sondern von einem sogenannten Prämienfaktor, der in enger Korrelation mit dem Baukostenindex jährlich neu berechnet wird.

Wohnungsbauprämie

Nach dem Wohnungsbauprämiengesetz werden 8,8% der einem Bausparkonto gutgeschriebenen Beträge als Wohnungsbauprämie gewährt, allerdings nur bis zu den Höchstbeiträgen für Alleinstehende bis 512 und für Verheiratete bis 1.024 pro Jahr.
Die Einkommensgrenze, bis zu der Bausparer einen Anspruch auf Wohnungsbauprämie haben, beträgt 25.600 bzw. 51.200 zu versteuerndes Jahreseinkommen.
Siehe auch Bausparprämie

Wohnwirtschaftliche Verwendung

Das Bauspardarlehen darf nur für Wohnwirtschaftliche Verwendungen ausgegeben werden. Das bedeutet, dieses Geld darf nur für das Kaufen, Bauen oder Modernisieren einer Immobilie verwendet werden.

Zielbewertungszahl

Die Zuteilung eines Bauspardarlehens ist u.a. abhängig von der Bewertungszahl. Sie erfolgt in der Reihenfolge der erreichten Bewertungszahlen. Die niedrigste ausreichende Bewertungszahl wird Zielbewertungszahl genannt. Den Bausparern, die an den vorgegebenen Stichtagen die Zahl erreicht oder überschritten haben, teilt die Bausparkasse die Zuteilungsreife ihres Bausparvertrages mit.

Zinsbeitrag

Unter Zins- und Tilgungsbeitrag versteht man die monatliche Zahlung an das Bausparkonto. Dieser Beitrag richtet sich nach der Bewertungszahl.

Zinsbindungsfrist

Dies ist der Zeitraum, in dem ein bestimmter Darlehenszins, den der Kreditnehmer mit seiner Bank vereinbart hat, fest und unabänderlich gilt. Übliche Zinsbindungszeiten sind 5, 8, 10 oder 15 Jahre. Mit zunehmender Zinsbindungsdauer steigt im allgemeinen der Zins. Eine Umkehrung dieser Regel ist eher eine Ausnahme und wird auch inverse Zinsstruktur genannt.

Zinssatz

Der Zinssatz ist die Summe, die dem Bausparer jährlich für das Bausparkonto gezahlt wird. In der Regel beläuft er sich auf 2,5% bis 5,0%.

Zinssicherheit

Beim Abschluß eines Bausparvertrags herrscht grundsätzlich Zinssicherheit. Das bedeutet, die Höhe der Zinsen bleibt über die gesamte Sparzeit gleich und hängt nicht von Schwankungen am Kapitalmarkt ab.

Zuteilungstermin

Der Z. ist der Tag, an dem Bausparverträge zugeteilt werden. Man unterscheidet ihn vom dem Stichtag, der für die Feststellung der Zuteilungsvoraussetzungen maßebend ist.
Es gelten unterschiedliche Bedingungen für die Auszahlung des Bausparguthabens, die je nach Bank variieren können. Vor der Auszahlung wird aber in jedem Fall die wohnwirtschaftliche Verwendung geprüft.